Пережив большой пожар принадлежавших ему Апраксина и Щукина дворов, Апраксин не только отстроил все заново и дал фору пострадавшим купцам, но и провел первое по тем временам электрическое освещение торговых рядов, возвел церковь в византийском стиле и выходящее на Фонтанку здание для благотворительных учреждений. Архитектор Людвиг Фонтана, работавший для Апраксина, так вошел во вкус, что на собственные средства, арендовав у Апраксина землю, в 1878 году поставил в ряд с предыдущими строениями театр, вернее, как сказали бы сейчас, «торгово-развлекательный центр». В нем размещались магазины, трактир и театральный зал. Вероятно, идея отмены императорской монополии на театры витала в воздухе, но все же Фонтана поторопился. Он безуспешно попытался представить новое зрелищное строение домашним театром «для собственного пользования». Ему никто не поверил, ведь по размеру и великолепию современники сравнивали новый театр с Михайловским. После длительной волокиты владельцы вынуждены были сдать помещение в аренду Дирекции императорских театров.
Так новое здание стало еще одним императорским театром, получив название Малый театр. 7 ноября 1879 года состоялся первый сборный спектакль с участием всех императорских трупп.
Первоначально планировалось, что театр будет общедоступным, с пониженной стоимостью билетов и самостоятельной труппой, но заниматься таким трудоемким делом никто не стал. Малый театр в основном дублировал репертуар Александринского, но бывали здесь и премьеры — «Сердце — не камень» Островского, «Детский доктор» Анисе-Буржуа и Деннери и другие. Артистам приходилось, отыграв первое отделение в Александринском театре, быстро перемещаться в Малый, а после порой еще и в Мариинский. Зрительские антракты задерживались более, чем на полчаса. Ввиду такой суматохи было много скоропалительных и случайных вводов, артисты слишком полагались на суфлера, качество представлений снижалось и сборы падали. Поэтому, едва в 1882 году вышел указ об отмене монополии, Дирекция императорских театров поспешила отказаться от аренды. Вместе со сменяющими друг друга антрепренерами здесь воцарилась оперетта.
Историк театра Н. В. Дризен вспоминал: «В Малом театре она [оперетта] доживала свои красочные дни: после этого началось ее падение. Еще гимназистом, тайком от родителей, бегал я смотреть разные Маскотты, Фатиницы и Корневильские колокола, великолепно разыгрывавшиеся Бельской, Родоном, Градовым-Соколовым, Давыдовым-Далидиным и др. В этой труппе начали свою артистическую карьеру баритон Чернов и известный Клементьев, впоследствии перекочевавшие в Императорскую оперу. Там же я слышал первое представление „Цыганского барона“, имевшего исключительный успех. Пел Давыдов-Далидин, и своею цыганской манерой петь сводил с ума петербургских психопаток». Выступали на этой сцене и Элеонора Дузе, и Сара Бернар со своей труппой, и Комеди Франсез с Муне-Сюлли, и московский театр Корша. Поражал публику «Гамлетом» на армянском языке трагик Петрос Адамян, блистали в разное время и другие знаменитые Гамлеты — Эрнесто Росси и Андреа Маджи.
С 1895 года начинается новый период в жизни Малого театра.
Театр Литературно-артистического кружка (образованный на паях издателем газеты «Новое время» А. С. Сувориным, актером и деятелем московского Малого театра А. П. Ленским и литератором, драматургом П. П. Гнедичем) открылся здесь 17 сентября премьерой драмы Островского «Гроза». В роли Тихона — Павел Орленев, в роли Катерины — Зинаида Холмская, гражданская жена знаменитого петербургского критика А. Р. Кугеля.
Этому предшествовали два события: постановка ранее запрещенной пьесы Л. Н. Толстого «Власть тьмы» с П. А. Стрепетовой в главной роли, и нашумевшая премьера одноактной пьесы Гауптмана «Ганнеле», прошедшей за апрель-май десять раз. Весь город ездил смотреть молодую актрису Озерову в модном тогда образе девушки-ребенка. Известный переводчик драматургии Т. Л. Щепкина-Куперник так вспоминала об этом: «Пресыщенную, веселящуюся публику Суворинского театра, всех этих сановных старичков, залитых брильянтами дам, золотую молодежь из гвардейских полков точно хлестнуло изображение нищеты, болезни и трогательной смерти забитой Ганнеле. Как у Толстого, „потянуло после мороженого на кислую капусту“ — и публика валом повалила в театр… После картин страдания и скорби особенно приятен бывал роскошный ужин у Кюба или в розовом гобеленовом кабинете в „Медведе“».
Таким и выбрал направление для своего театра Суворин, практически сразу же ставший единоличным его владельцем. Все самое модное, новое, полузапретное, полускандальное — стиль опытного журналиста и издателя.